Comment investir 1 Million d’Euros dans l’immobilier en 2024?

Dans notre activité de conseil stratégique en immobilier, nous échangeons quotidiennement avec divers acteurs du secteur. Ces discussions génèrent de nombreuses questions sur le métier et les tendances. Nous avons choisi de mettre en avant les plus pertinentes.

La fameuse « question à un Million » revient souvent dans nos échanges avec les clients : "Je dispose de X millions. Comment me conseillez-vous de les investir en immobilier ?"

C’est évidemment LA question à laquelle tout investisseur attend une réponse claire et efficace. Et comme la question est aussi intéressante que fréquemment posée, nous y avons développé une réponse articulée en 3 étapes : analyse, action et gestion.

Analyse

Il s’agit pour chacun de définir son profil d’investisseur. Comment ? En posant une série de questions, sans éviter aucun sujet.

Voici quelques exemples :

De quel patrimoine immobilier dispose-je ? Et quelles ressources financières ai-je à disposition ? 

Inutile de se vendre du rêve. Il s’agit de définir des ambitions et un rythme de développement qui pourront être soutenus sur le long terme sans générer de stress évitable.

Quels sont mes objectifs d’investissement ?

On n’investit pas de la même manière si l’on souhaite constituer un revenu-pension complémentaire ou un portefeuille patrimonial, ou si l’on souhaite multiplier rapidement  la valeur de son portefeuille.

Suis-je correctement financé(e) et endetté(e)? 

Un levier bancaire bien équilibré permettra d’accélérer le développement rapide d’un portefeuille immobilier. Trop bas ? Il ralentira inutilement le rythme. Trop haut ? C’est risquer l’asphyxie financière, voire l’effondrement. 

Quel est mon rendement net ? 

Il est impératif d’établir une bonne formule de calcul pour éviter les mauvaises surprises. Comment le calculer? 

Sur combien de mois ? Vos baux sont-ils des baux double/triple nets ? Qu’en est-il des taxes et précomptes ? Constituez-vous une réserve pour couvrir un vide locatif ou des travaux de rénovation ?

Mon portefeuille est-il suffisamment diversifié ?

Nombreux sont les investisseurs qui se cantonnent à une seule catégorie d’actifs (souvent le résidentiel pour les privés), et une seule zone géographique. 

Mon portefeuille est-il « future-proof » ?

Derrière cette question, c’est principalement l’évolution des normes environnementales que tout investisseur devrait garder en tête. Que ce soit au niveau fiscal (taxation) ou financier (valorisation moindre), les actifs ne répondant pas à l’évolution rapide des directives locales ou européennes sur la performance énergétique ou les objectifs de décarbonation seront soumis à une pression chronique. Mieux vaut l’anticiper dès aujourd’hui, en travaillant sur des actifs existants et en intégrant ces critères dans le choix des investissements.

Enfin, qu’en est-il de votre balance risque-rendement ?

Cette question primordiale synthétise beaucoup d’éléments à elle seule. Elle permet de comparer le rendement réellement obtenu par un investisseur avec des comparables de marché, et de définir un profil de risque adapté. Le but recherché, c’est générer un rendement cohérent avec le risque pris.

Action

Ces questions visent à définir un plan d'action adapté, permettant à l'investisseur de se challenger sans paniquer. Il consistera à :

Ajuster le levier d’endettement pour trouver le bon équilibre et la vitesse de développement adaptée. En passant par les grandes banques, ou en diversifiant également les prêteurs financiers.

Considérer l’investissement dans des zones à forte croissance, en examinant les paramètres économiques de marché. Que ce soit en périphérie d’une grande ville, ou dans des villes secondaires par exemple, nombreuses sont les zones présentant des projections économiques séduisantes.

Diversifier les classes et typologies d’actifs. S’aventurer hors des chemins balisés de l’immobilier résidentiel est une façon de trouver de nouvelles opportunités, à condition d’y être bien conseillé. Que ce soit en immobilier de santé, de commerce, ou pourquoi pas en industriel ou en bureau, les opportunités sont nombreuses, les rendements plus élevés et la concurrence moindre !

Structurer son patrimoine immobilier de manière fiscalement optimale. Dans une approche professionnelle visant à minimiser les risques et optimiser la fiscalité, gestion immobilière et structuration sont indissociables. Pour ce faire, il existe de nombreuses solutions plus avantageuses que la simple détention privée de la totalité du patrimoine immobilier.

Investir dans des actifs nécessitant du travail de gestion. Acheter un immeuble de bureau ou de commerce vide, et pourquoi pas ? Des actifs nécessitant une intervention technique ou commerciale seront bien souvent vendus à des prix décotés, ce qui permettra d’y créer de la valeur !

Ces suggestions par itération permettent à l’investisseur de sentir où se situent les limites de sa zone de confort et les perspectives qu’il est prêt à embrasser. L’idée est de se challenger et de se pousser à entrevoir des horizons plus larges, mais jamais au détriment de sa sérénité !

Gestion

Une fois ce plan d’action bouclé, il n’y a « plus qu’à » réaliser.

Pour cela, nous avons défini 4 lignes guides centrales :

1 - Ne pas se limiter. A une agence, un site, un vendeur par exemple. Il faut pouvoir ouvrir toutes les portes, examiner tous les dossiers, et considérer tout ce qui est à vendre, ou qui pourrait l’être.

2 - Oser sortir des sentiers battus. En ne prospectant que dans les zones prisées, ou en ne considérant que les actifs les plus faciles d’accès, il ne faut pas espérer dénicher LA perle que personne n’aura vue avant vous.

3 - Rester proche de ses investissements. Connaître ses locataires, ses co-investisseurs, ses prestataires de service, etc. S’informer sur ce qu’il se passe dans les zones dans lesquelles on investit, devenir expert des catégories d’actifs que l’on choisit.

4 - Garder la tête froide, et tenir le cap. En d’autres termes : stick to the plan! 

Et vous, comment investiriez-vous X Millions en immobilier ? On en parle autour d’un café ? 😉

Nicolas Deremince

+32 472 61 15 22

nicolas.deremince@delta-realestate.com