Revenus immobiliers :où s’arrête la gestion privée, où commence l’activité professionnelle?
Cet article est co-écrit avec Me Sabrina Scarna et Me Jérôme Noël (cabinet Tetralaw)
Vous êtes multi-propriétaire?
Que vos revenus immobiliers représentent une petite proportion de vos revenus professionnels ou qu’ils les dépassent largement, le risque de voir ces revenus requalifiés existe. Et les conséquences peuvent être (très) importantes. Faisons un rapide tour de la question!
Introduction
Dans le marché immobilier belge, l'expression « avoir une brique dans le ventre » illustre bien l'attrait profond des Belges pour la possession de leur propre logement et, pour ceux qui en ont la capacité, d’investir en immobilier une partie de leur épargne.
Actuellement, la Belgique offre aux propriétaires immobiliers un cadre fiscal qui, moyennant le respect de certaines conditions, peut être perçu comme favorable tant sur la taxation des loyers que sur les plus-values.
Cependant, cette niche fiscale présente des limites. Les investisseurs possédant un ou plusieurs biens immobiliers d’investissement peuvent être pris pour cible par l’administration fiscale lorsque leurs pratiques ne s’apparentent plus à de la gestion normale de patrimoine privé. Ils pourraient alors être confrontés à une augmentation significative de la charge fiscale sur leurs revenus immobiliers, passant d'un régime avantageux à un traitement nettement moins favorable.
La requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels peut entraîner une lourde charge fiscale pour le contribuable. En effet, lorsque les revenus locatifs sont générés dans le cadre d’une activité professionnelle, c’est le montant net réel des loyers qui doit être pris en compte dans le calcul du bénéfice professionnel et non plus le revenu cadastral. Ces loyers nets s'ajoutent aux autres revenus du contribuable et sont soumis à l'impôt sur le revenu des personnes physiques, selon le barème progressif, pouvant (rapidement) atteindre un taux marginal allant jusqu'à 50 %. Cependant, il pourra déduire les charges professionnelles liées à l'acquisition ou à la conservation de ces revenus, sous réserve de pouvoir les justifier conformément à l'article 49 du Code des impôts sur les revenus. La requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels constitue donc un risque fiscal majeur, car elle peut concerner des montants significatifs. C'est pourquoi l'administration fiscale n’hésite pas à procéder à cette requalification dès qu’une opportunité se présente, avec la possibilité de remonter jusqu’à trois ans en arrière lors des contrôles. Néanmoins il est intéressant de comprendre quelle est la limite de cette requalification, quelles en sont les conséquences et enfin quelles sont les éventuelles solutions afin d’atténuer la possible ardoise fiscale.
Les principes de taxation des revenus immobiliers
En Belgique, la fiscalité immobilière, à l'image du reste du système fiscal, est loin d'être simple. Un petit rappel des principes nous a semblé nécessaire.
Il existe 4 revenus imposables :
Quatre types de revenus sont imposables (et uniquement ces quatre-là) : les revenus immobiliers, les revenus mobiliers, les revenus professionnels et, enfin, les revenus divers. Ces derniers pourraient s’apparenter à une catégorie fourre-tout, mais ils sont limitativement énumérés par la loi. On y retrouve notamment les revenus provenant d’une sous-location ou encore les plus-values sur des immeubles dans certaines conditions. En principe, l’ensemble de ces revenus sont globalisés et taxés aux taux progressifs par tranches sauf lorsque des taux distincts sont expressément prévus par la loi (on vise surtout les revenus mobiliers et divers).
Les revenus immobiliers
Les revenus immobiliers sont taxés différemment selon qu’ils sont ou non donnés en location et, dans ce dernier cas, selon leur affectation.
Les biens non loués (ou occupés à titre privé) qui ne génèrent pas de revenus locatifs sont imposables sur la base d’un revenu théorique composé du revenu cadastral indexé et majoré de 40%.
En ce qui concerne les biens loués, la taxation varie en fonction de l’usage privé ou professionnel du bien :
S’il est affecté à un usage d’habitation ou de logement, l’impôt n’est pas calculé sur les loyers réels, mais sur la même base théorique que lorsque le bien est non loué, à savoir le revenu cadastral indexé, majoré de 40 %.
En revanche, lorsque le bien est donné en location à une société ou une personne qui l’affecte à son activité professionnelle, la base imposable est alors composée des revenus locatifs réels sans jamais pouvoir être inférieure à la base théorique (RC indexé majoré de 40%). L’imposition intervient sur le revenu net : les frais peuvent être déduits mais (i) de manière forfaitaire à savoir 40% et (ii) dans une certaine limite (maximum 2/3 du RC revalorisé).
Pour les biens immeubles situés à l’étranger, les revenus générés ne seront en principe pas taxés directement en Belgique (application classique des conventions préventives de la double imposition). Une mention doit toutefois intervenir dans la déclaration fiscale afin de permettre de calculer le taux d’imposition global (réserve de progressivité). Le montant à déclarer sera conforme à ce qui a été exposé pour les biens belges. Si un bien n’est pas affecté à un usage professionnel, un revenu cadastral fictif lui sera attribué suite à une déclaration spontanée du contribuable.
Petite précision : le revenu cadastral (ou revenu fictif) de la maison d’habitation propre est totalement exonéré. Ceci ne concerne toutefois pas le précompte immobilier qui est une taxe régionale et n’est pas une ‘avance’ sur l’impôt des personnes physiques (même si celui-ci est déterminé, selon les Régions, en tenant compte du revenu cadastral).
Et les plus-values
La plus-value réalisée à l’occasion de la vente d’un immeuble bâti acquis à titre onéreux (hors maison d’habitation propre qui jouit d’une totale exonération) dans les cinq années de son acquisition sera imposée au taux distinct de 16,5%. Si le bien avait été acquis par donation, l’imposition aura lieu si la cession intervient dans un délai de trois ans de la donation et endéans les cinq ans de l’acquisition par le donateur. Si la plus-value concerne un terrain, elle sera imposée à 33% si la vente intervient dans les cinq ans de son acquisition, et à 16,5% si la vente est effectuée entre cinq et huit ans.
Au-delà de ces délais (cinq ou huit ans), il n’y a plus d’imposition… sauf requalification en revenus professionnels.
Les critères de requalification
La requalification : contexte
Nous l’avons précisé, il n’existe que quatre catégories de revenus imposables et techniquement le revenu généré par un immeuble ne peut être qu’immobilier. Toutefois, si la loi permet une requalification, un revenu pourrait changer de catégorie. L’article 37 du CIR92 (Code d’Impôt sur les Revenus) permet ainsi de considérer comme un revenu professionnel (et non plus immobilier) celui qui serait généré par un bien affecté par un contribuable à son activité professionnelle. Dans pareil contexte, c’est le revenu réel – à savoir les loyers réels – qui seront taxés et ce, quelle que soit l’affectation. C’est ainsi que l’on voit de nombreux multi-propriétaires être requalifiés en professionnels de l’immobilier : l’ensemble des loyers sont alors imposés et si des frais doivent être déduits ils ne le seront plus de manière forfaitaire (les 40% s’appliquent uniquement pour les revenus qui conserve la qualification de revenus immobiliers): il appartiendra au contribuable contrôlé de rapporter la preuve de ceux-ci.
Il en va de même des plus-values réalisées sur les immeubles affectés à l’activité professionnelle, qui seront soumises aux taux progressifs applicables aux revenus professionnels, la base imposable correspondant à la différence entre la valeur de réalisation du bien (hors frais de réalisation) et sa valeur d'acquisition ou d'investissement diminuée des réductions de valeur et amortissements.
Quels sont les critères retenus ?
Tout le monde ne court pas ce risque de requalification. La jurisprudence analyse une situation de fait et détermine s’il peut être considéré que la personne a une véritable activité professionnelle. Celle-ci découlera de plusieurs facteurs (faisceau concordant) :
La fréquence, la continuité d’opérations exercées de manière habituelle ainsi que la succession rapide des opérations et des rémunérations ;
Le rapport existant entre elles, leur importance, l’organisation qu’elles impliquent ;
Le fait qu’elles ont été réalisées à l’aide de fonds empruntés importants et en association avec deux ou plusieurs personnes ;
Le fait que le contribuable exerce déjà une activité professionnelle liée au secteur immobilier;
La mise en œuvre de moyens professionnels spécifiques (prestations de services complémentaires ou au contraire appel à des gestionnaires professionnels) ;
Le fait que l’activité exige une activité professionnelle constante et la connaissance du secteur.
D’autres critères accessoires peuvent influencer cette requalification :
La démonstration de la rentabilité du projet ;
Le recours à la publicité ou une autre méthode commerciale ;
Des opérations programmées pour aboutir à la constitution d’un capital immobilier dont les fruits sont la principale source de revenus de la famille ;
L’ouverture d’un compte bancaire par immeuble à gérer ;
Le fait que le crédit est contracté au-delà du prix d’acquisition de l’immeuble et couvre également les travaux de rénovation ;
La réalisation très rapide du projet immobilier ainsi que le remboursement anticipé du crédit financé par le prix de vente perçus par le projet immobilier ;
Le fait que le projet immobilier soit soumis à un gros risque et aux aléas du secteur immobilier.
Ces éléments doivent être pris dans un ensemble afin de pouvoir conclure à une activité professionnelle de gestion immobilière. Le seul recours à l’emprunt ou encore l’importance du patrimoine immobilier ne sont pas suffisants que pour pouvoir conclure à une « occupation lucrative » dans le chef d’un contribuable. La nature de l’acquisition est en principe un critère important : s’agit-il d’un patrimoine d’origine familiale (cf. héritage) ou plutôt d’un parc immobilier développé par une personne qui l’a fait en déployant et en investissant des moyens généralement employés pour développer une activité professionnelle.
Exemple
Pour illustrer le plus simplement possible l’impact fiscal d’une requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels, nous avons considéré l’hypothèse d’une personne exerçant une activité professionnelle (non liée à l’immobilier) lui rapportant plus de 48.320€ par an. Ses revenus immobiliers seront dès lors globalement taxés à 50%. Nous avons par ailleurs, dans le même souci de simplification, décidé de ne pas prendre en considération les éventuelles taxes communales.
Considérons Monsieur Harry Zona détenant un actif immobilier résidentiel situé à Ixelles et générant un loyer annuel de 150.000 € (Revenu cadastral de 6.500 €) et entrainant des charges de 30.000 € par an.
Scénario 1 : Détention en personne physique et taxation sur base de la gestion normale du patrimoine privé.
Si Monsieur Harry Zona détient cet actif en personne physique et que sa gestion est considérée comme une gestion normale du patrimoine privé, la base imposable de Monsieur Harry Zona augmentera de 19.804,33€. Ce montant résulte du calcul suivant : 6.500 € (revenu cadastral) x 2,1763 (indexation : indice 2024) x 1,4 (ratio fixe) = 19.804,33 €.
À un taux marginal de 50%, Monsieur Harry Zona sera donc tenu de payer un impôt de 9.902,16€ (19.804,33€ x 50%) soit un taux d’imposition de 6,6% par rapport aux revenus annuels bruts générés par l’actif de 150.000 € (ce taux dépend bien évidemment du montant du revenu cadastral), que le bien soit occupé ou non.
À cette taxation « directe », vient s’ajouter le précompte immobilier de 9.216€, lui aussi basé sur le revenu cadastral complété par des centimes additionnels spécifiques aux communes et à la région.
Scénario 2 : Détention en personne physique avec requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels
Prenons en considération les mêmes hypothèses que dans le précédent scénario.
Si par malchance l’administration fiscale décide de requalifier les revenus de Monsieur Harry Zona en revenus professionnels, ce dernier verrait sa base imposable augmenter drastiquement. C’est en effet sur ses revenus réels qu’il sera taxé et il sera tenu de prouver les charges à déduire desdits revenus.
Ainsi, si Monsieur Harry Zona peut, par exemple, prouver 30.000€ de charges (qui sont exposées pour conserver ou acquérir les revenus – il peut s’agir des travaux réalisés, des assurances, intérêts bancaires, charges d’entretiens et de gestion locative, etc.) d’un précompte immobilier de 9.216€ et de 53.030,30€ d’amortissements, sa base imposable augmentera elle de 57.753,30€ Dans l’hypothèse d’un revenu lié à son activité professionnelle supérieur à 48.320€ supposée ci-dessus, ces 57.753,30€€ seront taxés au taux de 50% et Monsieur Harry Zona sera redevable d’un impôt complémentaire de 28.876,85€, soit une taxation trois fois plus importante qu’en gestion de patrimoine privé.
Le précompte immobilier est pour sa part dû également et sera calculé de la même manière que dans le Scénario 1. Ce précompte peut cependant être déduit des loyers pour déterminer la base imposable.
« Seulement » 18.970€ de différence d’impôt en cas de requalification nous direz-vous ?
Si pendant la détention, la différence de taxation entre les deux scénarios peut sembler relativement faible, le véritable impact intervient lors de la taxation de la plus-value réalisée lors de la vente de l’actif.
En effet, dans le scénario 1, si la détention est de plus de 5 ans, la plus-value sera exemptée d’impôt tandis que dans le scénario 2, la plus-value réalisée sera imposée au taux marginal de 50%, appliqué sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat réduit des amortissements !
Investir au travers d’une société : une solution ?
Investir en société revêt plusieurs avantages mais aussi des inconvénients qui doivent être pris en considération lorsqu’on envisage un tel investissement. Nous analyserons l’investissement en société plus largement à l’occasion d’un prochain article. Voici déjà certaines considérations qui peuvent être prises en compte.
D’un côté, la structure sociétaire permet de soumettre les revenus locatifs à l’impôt des sociétés, dont le taux de 25% est plus attractif que le taux marginal de l’impôt des personnes physiques (50%). La base imposable sera en général assez faible puisque la société pourra déduire les amortissements sur l’immeubles et tous les autres frais de gestion. Ce bénéfice net d’impôt – à considérer qu’il y en ait un – peut ensuite être distribué aux actionnaires, potentiellement sous des taux réduits de précompte mobilier (15% au lieu de 30%). Les revenus de l’investissement ne seront donc pas tout de suite distribuables à l’actionnaire.
D’un autre côté la sortie de l’immeuble du patrimoine de la société est lourdement fiscalisée. En cas de cession, la plus-value sera nécessairement soumise à l’impôt des sociétés (vs. exonération possible à l’IPP). La base imposable dépend des amortissements actés sur l’immeuble : plus la période de détention est longue, plus la plus-value sera importante. Notons encore que l’investissement en société permet de l’isoler de son patrimoine personnel (dans les sociétés à responsabilité limitée).
En revanche, il implique des coûts (constitution, comptabilité annuelle, etc.) et des obligations administratives non négligeables (assemblée générale, formalisme de certaines décisions de gestion, registre UBO, etc.).
Avant de se lancer, il faut donc mettre ces avantages et inconvénients en balance en comparant les bénéfices tirés d’un passage en société par rapport à une taxation à l’impôt des personnes physiques qui, comme évoqué, dépend de l’affectation professionnelle ou non de l’immeuble, par rapport aux coûts que cela engendre.
Enfin, la structuration en société permet une réduction des droits de succession (ou de donation) dans le cadre des planifications successorales. Nous reviendrons sur ce point dans un prochain article.
En résumé, les avantages et inconvénients d’un investissement en société peuvent être résumés comme suit :
Conclusion
Investir dans l’immobilier en Belgique peut être fiscalement avantageux, mais il est crucial de bien structurer ses investissements. La distinction entre gestion privée et activité professionnelle repose sur plusieurs critères que l’administration fiscale n’hésite pas à scruter. Une bonne anticipation et une stratégie adaptée – qu’il s’agisse d’une détention en personne physique ou via une société – permettent de minimiser les risques et d’optimiser la fiscalité.
Avant toute décision, une analyse approfondie de votre situation patrimoniale et des implications fiscales est indispensable. Vu les critères de requalification subjectifs utilisés par l’administration fiscale, s’entourer de professionnels attentifs à l’évolution des interprétations de l’administration peut s’avérer judicieux pour éviter les écueils et maximiser la rentabilité de vos investissements.